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碧桂园去年借款同比猛涨近一倍 昆明接盘花钱如流水

  去年,碧桂园在成功捍卫国内房企老位的同时,也成为首个年销售额突破5000亿的房企。根据上个月公布的2017年度财报,去年碧桂园完成销售5508亿,超过第二名万科200多亿,同比增幅高达78.3%。

  但在亮眼的销售成绩下,是碧桂园集团猛增的债务数据。财报显示,截至2017年12月31日,碧桂园集团的负债率高达88.89%,远高于恒大的71.1%,也高于万科的83.98%。这是碧桂园在前年已经很高的负债率基础上,进一步提高了负债水平。值得对比的是,去年销售业绩排在第三位的恒产,负债率不仅没有增加,反倒还下降了。

  在碧桂园的债务中,银行及其他借款、有限票据和公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所增加,其中银行及其他借款同比增加近96%。受此影响,去年碧桂园的净负债率也增长到了56.9%。

  分析人士认为,大规模扩张、并购是碧桂园去年负债率增加的主要原因。去年,碧桂园新增土地达881宗,平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米,总代价约为4794.5亿元。在拿地方面,碧桂园除了通过正常招拍挂渠道大量举牌之外,在并购方面也堪称疯狂。

  以昆明为例,去年碧桂园并购的项目和公司就有沸城、大宥城置地广场天宇时代广场路易公元、青春志、鑫韩广场等七八个。据云南房网今年2月的统计,碧桂园通过各种方式在昆明已经拿下18个项目,其中包括3个土地一级开发项目。这个月,碧桂园又联合螺蛳湾投资公司和中粮,中标了老螺蛳湾片区的一级开发。

  在上述项目中,去年以来入市销售,能够产生流的项目不到一半,只有碧桂园湾、璟台、半山龙庭、紫台、云南映象等七八个项目,其中除云南映象之外,其余项目都不大,因而仅靠碧桂园在昆明市场的销售收入,肯定难以支撑不断“买买买”的资金需求,加杠杆举债在所难免。

  对于负债率提高,碧桂园首席财务官伍碧君曾对媒体表示,这一上升相对8%的资产回报率,不是很高。长期关注碧桂园的证券分析师也认为,“此类净借比率等指标出现上升,说明企业扩张规模较为明显,尤其是收并购等都会带来对较大资金的要求。当然本身此类企业资金回笼的速度也较快,所以类似的负债问题还不是很大。”不过,在昆明大规模“扫货接盘”投入的资金,是否能够快速回笼却面临许多疑问。

  昆明本地地产业内人士认为,碧桂园近两年接盘的许多项目后续问题多,开发难度大,成本高,短期内无法实现销售,对资金面会带来比较大的考验。就拿沸城这个项目来说,碧桂园从接触到确定接盘,前前后后差不多两年时间,到现在还没有销售。还有大宥城项目,光处理前期烂尾楼就要花很长时间和投入,何时才能开发新地块完全无法预估。置地广场也是如此,收拾烂尾残局代价不小不说,该项目有很大比例的写字楼、商业和公寓,可是昆明写字楼过剩,商业低迷,公寓销售难度大,很难快速回笼资金。

  一些匿名的本地同行还认为,昆明过去两年楼市火爆,房价一路走高,有利于碧桂园采取高负债的扩张路线,但今年昆明房地产市场前景难测,一旦形势逆转,对负债率较高的企业来说,压力就会变得很大。就在上周,国内有媒体发表了《碧桂园“重仓三四线”被指战略错误》的文章,质疑碧桂园类似于在昆明的激进扩张。

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